Модуль 2 Кредиты и ипотека - как на этом заработать!2.1

2.1 Кредитки - зло или способ создания дохода?

2.2 Как повысить шансы на получение кредита.

2.3 Как заработать на кредитке.

2.4 Недвижимость, льготные ипотеки. Заработок и создание дохода от аренды.

2.1 Кредитки - зло или способ создания дохода?


Планируя кредиты важно:

  • Обращать внимание на процентную ставку, лимит суммы, а также разновидность кредита. Целевые выдаются на определенные цели, например, покупка автомобиля, дома, учеба и т.д. Траты в этом случае придется подтверждать. Нецелевой кредит можно брать на что угодно: покупки, путешествия, бизнес и т.д.
  • Также займы отличаются требованиями к заемщикам. Необходимо уточнить в выбранном банке, что нужно, чтобы взять кредит, каким возрастным рамкам необходимо соответствовать.
  • Очень важно правильно выбрать банк. Для этого нужно уточнить, какие банки есть в регионе вашего проживания. Затем необходимо оценить следующие параметры:
  • Насколько банк крупный, известный, есть ли у него свой сайт и какая информация на нем представлена.
  • Количество предлагаемых кредитных программ.
  • Количество положительных и отрицательных отзывов в интернете.
  • Сроки рассмотрения заявки.
  • Нужно иметь представление о банке, который выдает займ, его истории. Если название организации неизвестно, можно проверить, зарегистрирована ли она в Центробанке.
  • На сайтах банков обычно указывается, что нужно для кредита и какие программы предлагаются. Также лучшие предложения российских банков и самые выгодные условия всегда можно найти на сайте финуслуги. Заявку можно отправить через интернет.
  • Чаще всего заемщики оценивают и сравнивают размер процентной ставки по кредиту. Именно от этой величины зависит выгодность сделки и размер переплат. Однако низкие проценты часто сопровождаются более строгими требованиями к клиентам.


Параметры кредитной программы:

  • Пакет документов.
  • Срок кредитования.
  • Наличие дополнительного обеспечения (поручительство, залог и т.д.) и являются ли они обязательным условием.
  • Наличие комиссий и размер штрафов.
  • Способы погашения кредита.
  • Возможность досрочного погашения.
  • Максимальная и минимальная сумма, которую предоставляет банк в рамках данной программы.

На сайтах организаций присутствуют онлайн-калькуляторы, с помощью которых можно просчитать примерный размер переплаты и ежемесячных платежей.


Упражнение:

С помощью калькулятора Calcus.ru сделайте расчеты:


  1. Ипотека 6 млн, ставка 16%, срок 20 лет. Какой будет ежемесячны платеж. Сколько за 20 лет составит переплата по кредиту..
  2. Ипотека 6 млн, ставка 2%, срок 20 лет. Какой будет ежемесячны платеж. Сколько за 20 лет составит переплата по кредиту.
  3. Кредитка под 29%, долг 100 000 руб, Ежемесячный платеж 3000 руб. Сколько переплата? Какой срок? А если платеж 5000 руб - сколько переплата? какой срок?
2.2 Как повысить шансы на получение кредита:


  • Кредитная история (можно проверить через госуслуги). Чистоту КИ оценивают все крупные учреждения. Если у клиента уже были просрочки по кредитам, присутствуют невыплаченные долги, были тяжбы и суды с банками, вероятность одобрения значительно снижается. Чистая кредитная история также может стать причиной отказа, так как человека, который никогда не брал кредитов, трудно проверить на платежеспособность и добросовестность. Иногда рекомендуют улучшить историю и предлагают взять небольшие кредиты (в банке или МФО) и своевременно их погасить. Однако на эти рекомендации есть мнение, что это необязательно делать.
  • Официальный источник дохода. Если клиент имеет стабильную официальную работу, он считается благонадежным. Снижается вероятность одобрения для ИП, неработающих пенсионеров и студентов, однако некоторые учреждения разрабатывают программы и для этих категорий граждан.
  • Дополнительное обеспечение. Оно требуется не для всех кредитных программ, но служит определенной финансовой гарантией для банка. Залоговое имущество или поручители – это защита от невыплаты долга. Поэтому кредитные учреждения при наличии дополнительного обеспечения улучшают условия кредитования. Вероятность одобрения заявки также повышается.
  • Размер дохода. Банки обращают внимание и на размер заработной платы. Он не всегда является причиной отказа, но может послужить поводом для уменьшения кредитного лимита.
  • Наличие других кредитов. У каждой организации свои требования к этому пункту. Чаще банки отказывают при наличии уже 1-2 непогашенных кредитов на момент обращения. В этом случае не имеет значения, были ли просрочки по платежам. Банки оценивают финансовую нагрузку на клиента и опасаются повышенных рисков.
  • Наличие судимости. Это условный фактор, который оценивается банками не всегда. Крупные банки рассматривают лишь судимости за мошенничество и финансовые махинации. При их наличии получить кредит в будет трудно.

Клиент может подать заявку одновременно в несколько учреждений, а после получения одобрения выбрать наиболее выгодный для себя вариант.


Важно! Если у вас есть кредитные карты, которыми вы не пользуетесь - закройте их! Они числятся за вами и учитываются как кредитная нагрузка, даже если вы их не применяете.

Ставки по вкладам и кредитам связаны с ключевой ставкой ЦБ.

Чем выше ставка ЦБ, тем выше ставки по вкладам и кредитам. При понижении ставки ЦБ, понижается процентные ставки по вкладам и кредиты становятся более доступными.




Упражнение: проверьте кредитную историю. Если есть проблемы и потребность - поработайте над улучшением кредитной истории.

2.3 Как заработать на кредитках.



Банки часто предлагают заманчивые карты с беспроцентным периодом. Очень внимательно изучайте предложения, на деле все может быть
  • Открывая кредитку, внимательно читайте условия. Например - повышенный кэшбэк, которым "завлекают" может быть начислен только на покупку определенных товаров. Или "снятие и перевод без комиссии" может быть разрешено только в первый месяц, а потом будут снимать комиссию.
  • Пользуясь кредиткой, не переходите за рамки льготного периода - проценты по кредиткам всегда грабительские, доходят до 40% в год.
  • По кредиткам нередко предлагают повышенный кэшбэк. Это тоже может стать способом дохода. Изучите условия и применяйте.
  • Есть вариант заработать на использовании кредитных денег, а в это время свои лежат под процентами. на накопительном счете, по которому проценты начисляются ежемесячно. Схема рабочая, но важно льготный период не пропустить и вовремя закрыть кредитку.

Один из привлекательных вариантов - вложить деньги с кредитки с льготным периодом под проценты - либо зачислением без снятия по программе Смарт-вклад, либо через снятие в разрешенный период и разместить на накопительном счете под проценты. Прежде чем применить этот вариант - очень внимательно изучите условия.



Упражнение: скачайте и внимательно изучите чек-лист

"Как выгодно заработать на кредитной карте". Пропишите, как вы поняли схему применения карты с льготным периодом по параметрам, указанным в гайде: кредитка, срок, дебетовая карта,кэшбэк. Внимательно изучите риски.

2.4 Недвижимость, льготные ипотеки.
Заработок и создание дохода от аренды.



1.Прежде чем принять решение по ипотеке, тщательно оцените свои возможности.

Посчитайте переплату, используйте варианты льготных ипотек (если вам это подходит). Сейчас ставки по ипотеке на предельном максимуме и необходимо серьезно обдумать это решение.

Нужна подушка безопасности, подумайте о страховой защите.


2.Подумайте о возможности досрочного погашения ипотеки

При досрочном погашении выгоднее гасить основной долг, а не уменьшать сумму ежемесячного платежа. Досрочно гасить более крупной сумме - тоже выгодно.


3.Ипотеку можно брать не только на покупку недвижимости, а так же на приобретения машина-места, но вы все должны тщательно рассчитать. Так же этот вариант можно рассмотреть для покупки в строящемся жилье и перепродажи после сдачи. Или сдавать в аренду с низкими издержками.


На сегодняшний день существуют разные виды льготных ипотек. Ставки и условия часто меняются, поэтому дополнительно уточняйте в банке.

Покупка недвижимости для перепродажи

На перепродаже старой недвижимости после ремонта можно заработать — это называется флиппингом. Какие-то сделки способны принести успешным флипперам до 60% доходности, а какие-то могут не состояться вообще, и тогда деньги «застрянут» в недвижимости.

Рассказываем простыми словами, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир и домов, как выбрать подходящий объект под флиппинг и какие есть риски.


Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Постараемся объяснить, что это такое, простыми словами. Согласно исходному смыслу слова, «флиппинг» означает «быстрое изменение». В сфере недвижимости он выглядит как покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой. Главное — чтобы весь процесс от покупки до продажи прошел очень быстро.

Этот бизнес появился в США, и в основном флипперы там покупают и продают дома, в то время как в России они чаще работают с квартирами.

Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.

Вся цепочка действий выглядит так: нужно ходить на просмотры и выбирать, иначе подходящая квартира под флиппинг долго не найдется, затем анализировать её потенциал, покупать, после ремонтировать, постоянно контролируя процесс, и, наконец, искать покупателя на обновленный объект и продавать его. И всё это нужно делать быстро.

Если расположить всё, что нужно сделать, по порядку, получится внушительный список действий:

  • изучение объявлений на специализированных сайтах по продаже недвижимости;
  • выбор квартиры или дома под флиппинг;
  • покупка, регистрация сделки;
  • составление сметы на ремонт;
  • выбор рабочих;
  • покупка стройматериалов;
  • контроль ремонтных работ;
  • профессиональная фотосъемка квартиры;
  • поиск покупателя;
  • заключение сделки.

Каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться, с учётом того, что стартовый капитал — это личные средства флиппера. Брать ипотеку на флиппинг не запрещено, но неудобно и невыгодно с учётом расходов, сопутствующих сделке, и дальнейших ограничений: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с разрешения кредитора.


Так как на кону собственные средства, флипперы посвящают очень много времени теоретической подготовке. Важно знать, что будет происходить на рынке недвижимости, растёт или падает спрос. А помимо этого, ещё изучать особенности районов и сопоставлять всю имеющуюся информацию, чтобы флиппинг стал бизнесом и приносил доход.

Но прежде чем подсчитывать, сколько можно заработать на перепродаже квартир, важно подробнее разобраться, что и как делать.


Ps: две студентки моего курса реализуют эту стратегию - покупают недорогие обьекты, делают ремонт, хоум-стейджинг, перепродают. Складываются для покупки объекта или ищут инвестора, предварительно заключая с ним договор. После ремонта квартиру продают, часть дохода от продажи - это их гонорар, который обсуждают заранее с инвестором.



Покупка новой недвижимости для перепродажи

Мой личный опыт: купили квартиру в новострое перед сдачей дома. Квартира - коробка, без стен, проводки и штукатурки. Сделали ремонт - ниже см. чек-лист, в котором написала способы, которые применяли, чтобы уменьшить расходы на ремонт.

Еще один фактор, который нужно учитывать, зарабатывая на коротких сделках - это налог с продажи. Такие квартиры либо продают с занижением стоимости, но это незаконно. Либо при продаже сразу учитываете налог и включаете в цену продажи. Кстати, налог, который заплатите с продажи квартиры, сможете вернуть через налоговые вычеты.

Либо ждите 5 лет, что бы не платить налог. Срок оплаты налогов сокращается в случае, если вам квартиру подарили - вместо 5 лет - 3 года. Если у вас единственное жилье и вы продаете для улучшения жилищных условий - тоже 3 года.

Упражнение: предположим, у вас есть финансовый план - купить квартиру в ипотеку за 6 000 000 руб. и ее сдавать, чтобы окупить ипотеку:

  • Изучите на сайте банки.ру или финуслугах ставки по ипотеке, возьмите среднюю ставку
  • Рассчитайте, сколько денег вам нужно на первый взнос
  • С помощью калькус.ру посчитайте, сколько денег вы будете платить в месяц по ипотеке
  • За какую сумму вам нужно сдавать квартиру, чтобы выйти в ноль